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黃德林：自福田CO CO Park後，我們對後續項目的停車位做瞭嚴格要求，比如龍崗星河CO CO Park，體量為8.2萬平方米，與福田這個CO CO Park（8.5萬平方米）相近，但龍崗項目的停車位規劃瞭1600個，是福田項目的3倍，充分滿足瞭顧客的停車需求。
黃德林
星河投資公司副總經理星河商置副總經理
黃德林是星河集團創始人黃楚龍的兒子，從接管福田COCOPark開始，到龍崗COCOPark開業，再到最近龍華COCOCity招商，作為80後的掌門人黃德林，給這些項目加入瞭很多80後、90後等新一代生活方式體驗，他也經常拿自己以及台中水肥清運自己的朋友做試驗，充當消費者，來感受、創造商業。他也有著80後典型的開放，自稱“有好的想法，立即會告訴團隊，展開討論。好話壞話都愛聽，隻要肯和他聊天。”
福田COCOPark第5年開始盈利
南方都市報：星河COCOPark這個名字是怎麼來的？
黃德林：最初（2007年），我們請來香港著名設計大師陳幼堅先生來做商場的定位設計，他取名“COCO”，將之定位為“年輕、時尚、潮流、體驗”，現在看來，這個定位是沒錯的，我們一直在延續、提升。
南都：相比前幾年，福田星河COCOPark人氣旺很多，可以透露下你們的營業業績嗎？
黃德林：每年社區公寓大廈抽肥有增長。不過，有點特殊的地方在於，之前因為搞建設修地鐵等原因封路，它周圍的交通狀況很局限，福田星河COCOPark直到最近兩年它的四個面才全部打開。近兩年不論是人流還是租金，每年都有20%的遞增。目前每年盈利超過2億元。2007年開業後第五個年頭就有盈利，盈利周期比預期縮短。這主要是由於地段好、定位準等綜合原因。
南都：這幾年星河COCOPark在業態上變化也挺大，你們進行瞭哪些調整？
黃德林：涉及業態比例調整、商場結構調整等，其中大部分表現為業態品牌的重新組合。業態方面調整動作較大的有兩個：一是大力引進時尚品牌，使之更符合年輕人的品味，比如近兩年先後引進瞭時尚潮牌GAP、優衣庫、MONKI，吸引瞭更多年輕顧客前來購物。未來我們也將會繼續加大力度，引進更多時尚品牌，比如日本的知名時尚品牌Moussy、Sly等。
二是我們結合廣場的建築形態，增加負一層、一樓的休閑餐飲的比例，如現在圍繞在星空廣場周圍的眾多咖啡店、甜品店和面包店等，拉動整個負一樓的休閑消費。星空廣場每天都會聚集不少年輕人，這已成為COCOPark一道風景線。目前餐飲比例達到35%.整體體驗業態比例還在加強。
COCOPark的教訓是停車位太少
南都：調整中遇到過大難題嗎？
黃德林：確實遇到過。福田星河COCOPark是星河第一個商業項目，的確存在經驗不足。從2004年至2005年，COCOPark在做前期規劃時期，國內的商業地產也處於剛剛起步階段，可以借鑒的成功經驗有限。因而COCOPark在設計上存在一些缺憾之處，例如星空廣場，這也給瞭我們後期的調整工作帶來瞭一些難題。
南都：很多消費者都反映過COCOPark停車難問題。這會是你們發展的瓶頸嗎？
黃德林：這個購物中心地處福田CBD中心，因受到政府規劃政策的一些限制，隻規劃瞭600個停車位，因此也導致目前COCOPark面臨著停車難的問題。但我們在積極地尋求解決方案：一是位於COCOPark南面的星河國際，也是星河開發的物業，規劃瞭充足停車位。我們在COCOPark做瞭不少指引提示，將部分車流分流到星河國際，顧客停好車步行到COCOPark；二是公司剛剛實施瞭加強VIP服務的“代客泊車”舉措，更方便解決顧客停車的難題。不過，福田COCOPark客流量還是非常可觀，並未因停車問題受到制約。而且，這個場位於雙地鐵交會處，對於不少乘坐地鐵出行的顧客是十分便利的。
南都：它帶給你們之後開發的商業項目什麼啟示？
黃德林：自福田COCOPark後，我們對後續項目的停車位做瞭嚴格要求，比如龍崗星河COCOPark，體量為8.2萬平方米，與福田這個COCOPark（8.5萬平方米）相近，但龍崗項目的停車位規劃瞭1600個，是福田項目的3倍，充分滿足瞭顧客的停車需求。
龍華COCOCity有深圳最大親子樂園
南都：你怎麼評價已開業兩年的龍崗COCOPark的運營情況？
黃德林：龍崗星河COCOPark是星河COCOPark的第一個品牌復制作品，也是龍崗區首個面世的大型綜合性購物中心，地處龍崗中心區。龍崗星河COCOPark作為龍崗第一個真正意義上的購物中心，它是需要經歷一段“龍崗居民消費習慣慢慢形成”的培養過程。從開業到現在，數據顯示龍崗COCOPark一直在朝著好的方向發展。
南都：龍崗的商台中通馬桶業未來供應也很大，你們怎麼應對？
黃德林：未來兩年內龍崗區商業供應量將達到140萬平方米，競爭非常激烈，這對龍崗COCOPark的經營有一定壓力。龍崗COCO項目與福田COCO項目類似，經過這兩年的經營，對目標客群的消費習慣、龍崗居民的消費方式有瞭更加精準的把握。龍崗居民其實也具備瞭時尚意識，且聚集瞭大量年輕時尚傢庭，他們是龍崗COCOPark的消費主力，快時尚品牌以及兒童品牌就很受歡迎。未來我們將加大兒童業態方面的調整，以更適合以傢庭為主力的龍崗消費客群。
南都：最近召開瞭招商發佈會的龍華星河COCOCity，會帶來哪些不一樣的體驗？
黃德林：星河COCOCity是COCO系另一個重要品牌，定位新型社區購物中心，目標客戶25-45歲。它不僅傳承瞭COCO系的時尚精神，還將以全新的商業模式填補區域都市生活功能的空白。在業態上做出兩項大膽嘗試：COCO童堡和內衣館。COCO童堡大約5000平方米，可說是深圳目前最大、功能最全的親子樂園，並涵蓋零售和教育。內衣館則飾以蝴蝶、蕾絲、河流等設計元素，並將試衣室打造為“T臺”設計，空間開闊，讓女性盡情體驗秀出自我，可以說是COCO的特色空間。
80後做商業更要跳出條條框框
南都：你是80後一代的年輕人，又是海歸。你在做商業時，比起上一代70、60年代的商業人士，有何不一樣的視角？
黃德林：這個時代的年輕人不僅購物，還追求體驗，尤其電商發展迅猛的時代，購物中心還需要具備更為立體的、全方位的社交平臺功能。我在商業地產行業工作瞭6年。我們這一代人很明白自己所需要的是什麼，我們這一代人因為從小所受教育，接受的新事物、新思維會更多更寬一點。
南都：你平時怎麼尋找商業開發的靈感呢？
黃德林：我會把自己當作消費者，經常巡店；也經常坐在街邊，觀察年輕的消費者，他們的喜好。例如我挖掘美食店，我自己一定會作為普通消費者進去吃吃試試。當然我的朋友們也是我的智囊，我會在意他們的感覺。最重要的還有我的團隊，我經常會對自己對他們說：“跳出這個框框！”我鼓勵大傢跳出去，我的心態很開放，什麼都可以聊，說我好的說我壞的，我都願意聽，隻要願意和我聊，隻要你能把你想到的說出來，不要光我一個人在表達就好。我希望搜集大傢不同的信息，這肯定比我一個人看到的要多。不管招商還是運營，在一起開會討論，我們就是平等的。
南都：未來你對自己掌管的商業有什麼期待？
黃德林：我希望每個場都有特色，進行差異化經營。其實，如果能充分挖掘一類客戶群，都夠一個場活下去的瞭。
問題接龍
上一期嘉賓東莞民盈集團董事長特別助理、商業總經理鄧國堅問黃德林
Q：房地產大肆進軍商業地產的今天，那些傳統房地產模式的開發都遭遇瞭滑鐵盧，那麼房地產和商業地產到底有何不同？商業地產項目開發最應該關註的是什麼？
A：商業項目是看長遠的可持續發展能力，更加考驗開發者的現金流。全國商業租金回報率不高，除瞭少數幾個盈利特別高的項目，例如萬象城、天河城購物中心等，一般都在4%、5%左右，這其實對現金流都很有挑戰，因為還要考慮到通貨膨脹、折舊等因素。這也回答瞭第二個問題，開發商業地產項目最應該關註的是“創新+可持續性”，商業地產項目持有在手，就要實現利益最大化，但這並不代表就要把租金提到很高很高。它需要你不斷投入，才會不斷地產出，實現與商傢一起賺錢，商場才能持續發展。
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